Haus in ThailandWenn sie vorhaben, in Thailand ein Haus oder Grundstück zu erwerben, beachten sie die für Ausländer zumeist unverständlichen Gesetze und Verordnungen genau.
Sehen sie selbst:

Das bisher für Ausländer (Farang) bestehende Verbot, zum Grunderwerb eines Grundstücks (ein Haus ist davon ausgenommen* ), welches sich auch auf deren thailändischen Ehegatten bezog, hat sich inzwischen gelockert, denn zumindest laut Papier dürfen sie jetzt auch ein Grundstück erwerben.

Voraussetzung jedoch ist, daß beide Ehegatten bei Umschreibung des betreffenden Grundstücks, an Eidesstatt versichern, daß der Kaufpreis, der für den Erwerb des Grundstücks aufgebracht wird, aus dem eigenen Vermögen des nach thailändischen Güterrechts vereinbarten Gemeinschaftsvermögen der Eheleute (Sin-Somros) ausgeschlossen wird und daß es sich aufgrund der vorgenannten Erklärung aus dem Privateigentum des/der thailändischen Ehegatten/in (Sin- Suandua) handelt.
Das Grundstück gehört aufgrund der vorgenannten Erklärung zum Privateigentum (Sin-Suandua).
Die Konsequenz ist, daß das möglicherweise in Wirklichkeit mit dem Geld des/der ausländischen Ehegatten/in erworbenen Grundstücks in der freien Verfügungsgewalt des/der thailändischen Ehegatten/in befindet und von diesem/er jederzeit verkauft oder belastet werden kann. Bei einer Ehescheidung nach thailändischem Recht wird das Gemeinschaftseigentum geteilt. Das "Sin-Suandua" hingegen bleibt bei der Teilung unberücksichtigt und steht weiterhin im Alleineigentum des/der thailändischen Ehegatten/in.
In den meisten Fällen wird daher für Wohnzwecke ein Leasing - Nutzungs- bzw. Mietvertrag für Grund und Boden  über 30 Jahre mit Verlängerungsrecht abgeschlossen.
Vom Gesetz ist eine maximale Laufzeit für Mietverträge von 30 Jahren vorgesehen. Jedoch wird meistens mit einem Zusatzvertrag abgesichert, daß auch eine Verlängerung auf weitere 30 Jahre gewährt wird und daß bei Nichteinhaltung dieser vertraglichen Verpflichtung eine hohe Geldstrafe fällig wird. Solche Verträge müssen im Landtitel eingetragen werden um gesetzeswirksam zu sein. Bei Nichteintragung ist dieser Vertrag nur 3 Jahre gültig und kommt einer Steuerhinterziehung gleich.
Aus den genannten Gründen ist von dieser Möglichkeit Sinnvollerweise nur in 2 Fällen Gebrauch zu machen:

             1)
Wenn das Geld tatsächlich aus dem Vermögen des/der thailändischen Ehegatten/in stammt.

             2)
Wenn der Ehemann/frau das betreffende Grundstück seiner/m Frau/Mann schenken will und keinerlei                                 eigenes Vermögensinteresse daran hat.

Diese Möglichkeiten haben nichts mit dem in der Vergangenheit vielfach praktizierten "Verfahren" zu tun, bei dem die z.B. thailändische Ehefrau eine Eigentumsumschreibung auf ihren Namen dadurch erreichte, daß sie unter Verschweigen des Ehestatus ihre "alte", auf dem Mädchennamen lautende ID-Card beim Grundbuchamt vorlegte. Derartiges war und ist illegal und wird - gerade nach dem neuen Gesetz - strafrechtlich verfolgt und zwar sowohl gegen die Ehefrau als auch gegen den Ehemann (Anstiftung)!
Nicht zuletzt diesbezüglich wurden die neuen Gesetze, wie z.B. die Namensänderung im September 2002 in Kraft gesetzt.
 
Um trotzdem einen wirtschaftlichen Zugriff auf das Grundstück zu erhalten, bestehen folgende Möglichkeiten:

        
Das Eigentum an dem Grundstück kann auf eine thailändische “Company* ” eingetragen werden, an der der                       Ausländer mit bis zu 49% beteiligt ist.

        
Der Ausländer kann das Grundstück für einen Zeitraum von maximal 30 Jahren pachten oder mieten. Ein solcher              Mietvertrag kann in die Landeigentumsurkunde (Chanod) eingetragen werden und geht anderweitigen                                  Verfügungen über das Grundstück vor. Er entspricht damit in gewisser Weise dem deutschen Erbbaurecht.

        
Der Ausländer kann dem Thailänder für den Kaufpreis des Grundstückes ein Darlehen gewähren. Dieses                            Darlehen kann ebenfalls in die Landeigentumsurkunde (Chanod) eingetragen werden. Es entspricht damit in etwa              einer deutschen Grundschuld.

        
Der Darlehens- oder Pachtvertrag muß schriftlich abgeschlossen und von beiden Parteien sowie zwei Zeugen                      unterschrieben werden. Der Vertrag muß beim Landamt registriert und in die Landeigentumsurkunde (Chanod)                  eingetragen werden. Zur Sicherheit kann der Pächter auch die Landeigentumsurkunde (Chanod) in seinem Besitz               behalten.



Übersicht
                                                Hauskauf in Thailand

Sie haben sich entschlossen in Thailand ein Haus zu kaufen?
Dann sollten sie sich erst einmal gründlich informieren!
Bei beabsichtigtem Kauf oder Miete, muß immer mit größter Sorgfalt vorgegangen werden.
Bei jedem Abschluß eines Vertrages mit einem Ausländer, daß einem Ausländer einen versteckten Eigentum an Land verschafft, ist eine Umgehung bestehender Gesetze und daher anfecht- und wandelbar. Achten Sie deshalb unbedingt auf Einfachheit und Transparenz.
Sie können sich hierzu auch bei der jeweiligen Landesvertretung (Botschaft), oder der Handelsabteilung des auswärtigen Amtes über die Beauftragung eines seriösen Unternehmens vorinformieren, damit die Eigentumsverhältnisse genauestens geprüft  und gegebenenfalls auch die Eigentumsübertragungen rechtlich legitimiert werden, sonst laufen sie schnell Gefahr (als Laie) sehr viel Lehrgeld zu bezahlen.
Besser ist es, erst einmal zu prüfen ob es vielleicht auch eine Wohnung in einem Condominium (Condo) sein könnte,
denn ein Kauf einer Wohnung kann rechtmäßig auf den Namen des Ausländers eingetragen werden.
Ein Miteigentum an dem dazu gehörenden Grundstück ist auch hier wieder fraglich, denn bedenken sie auch hierbei,
daß beträchtliche Kostenanteile an der Pflege des Miteigentums entstehen können.
Die spätestens jetzt eingetretene verständliche Sorge, an inkompetente Beratungsbüros zu geraten, muß in Thailand leider immer noch höher eingeschätzt werden als in Europa (was keines Falls heißen soll, daß in Europa immer alles korrekt abgewickelt wird).
Sollten sie sich trotzdem zu einem Hauskauf entschieden haben gibt es in vielen Regionen Thailands Sonderregelungen, oder gar Bauverbote die ihnen auch bei beabsichtigen Kauf verschwiegen werden können.
Hier ein Beispiel von der Insel Phuket:
Auf Phuket herrscht ein striktes Bauverbot in Gebieten die zum Nationalpark erklärt wurden, oder zukünftig erklärt werden könnten.
Bereits erteilte Baugenehmigungen für solche Häuser, können im Nachhinein von der Regierung in Bangkok noch angefochten werden. Das kann bis hin zum Abbruch des bereits erstellten Hauses führen, selbstverständlich auf Kosten des Bauherren.
Lassen sie sich nicht durch manipulierte, oder sich von zurückdatierten Baubewilligungen täuschen.
Nicht unerheblich ist auch, daß die Ferieninsel Phuket die höchsten Landpreise in Thailand aufweist.
Die hier verlangten Preise für Grundstücke mit vielleicht sogar “guter Strandlage” bewegen sich in astronomischer Höhe und werden auch als Liebhaberpreise verstanden.
Für Patong dürfte der untere Preisrahmen bei ca. 6 Millionen Baht per Rai (siehe Tabelle) liegen, keine Seltenheit sind auch Preise von 20 Millionen Baht und mehr!
In ausgeprägten touristischen Regionen, wie z.B. Chalong auf Phuket ist die Lage ähnlich und ein Rai Land, mit übertragbarem Titel, ist unter 1,5 - 2 Millionen Baht nicht mehr zu haben.
Auch Investoren in Thailand (Kein Hausinvestment), mit eine Größenordnung von ~ 40 Millionen Baht haben den Vorteil, mit Sonderregelungen zum Grunderwerb bedacht zu werden, daß leider jedoch für die wenigsten von uns zutrifft.
Eine Ausnahme bilden Grundstücke ab einer bestimmten Größenordnung für kommerzielle Zwecke (keine Wohnlage), welche unter einer Million Baht erhältlich sind
.

Flächen Maße in Thailand

1 Tarang-Waa

100 Waa²sauk

4 m²

1 Ngaan

100 Waa

400 m²

1 Rai

400 Waa

1.600 m²

Fazit, es kommt nur eine 30 jährige Pacht (wie oben beschrieben) infrage und so funktioniert eine Eigentumsabsicherung:
Sie schließen mit einem/er Thai einen Darlehensvertrag in Höhe des Kaufpreises des Grundstückes, zuzüglich der geplanten Investitionshöhe für die geplante Bebauung ab, nun wird ein Zinssatz in Höhe von 6% und die Rückführung der Darlehenssumme bei Vertragsende festgelegt, als Laufzeit werden 30 Jahre vereinbart. In diesem Vertrag wird eine Klausel zur Nutzung des Objektes anstelle der 6% Zinszahlung eingetragen. Nach erfolgtem Kauf läßt man den Vertrag in das Landpapier beim Landamt eintragen. Die Gebühr beträgt 1,1% der Darlehenssumme. Diese Eintragung kommt einer Sperrwirkung gleich. Das Grundstück kann somit nicht ohne Ihre Zustimmung verkauft oder beliehen werden.

Oder es kommt die “Company*”infrage, die sicherlich die unsicherste Lösung ist.
Sie können narürlich auch das Haus auf den Namen des thailändischen Ehegatten eintragen zu lassen.
Wer sich für letzteres entschlossen hat, sollte nicht auf den Eintrag eines Wohnrechts zugunsten des (Farang) Ehegatten verzichten. Dieses ist aber leider bei Unwillen Ihres Ehegatten nur über einem langwierigen Klageweg zu erstreiten.
Dieses aus verschiedenen Gründen!
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                                                                           Die Thai Company

Wenn von einer “Company” die Rede ist, wird im Grunde immer die „Company Limited“ (Co.Ltd.) gemeint.
Die Company Limited ist eine eintragungspflichtige Gesellschaft, deren Haftung sich auf die eingezahlten Geschäftseinlagen begrenzt.
Es gibt aber noch weitere Gesellschafts- und Rechtsformen der Co.Ltd. für Firmengründungen in Thailand.
Zu erwähnen sind im Grunde aber nur die 3 Gesellschaftsformen,
                                     ·  Die  “Company Limited“ (Co.Ltd. ~GmbH)
                                                    
·  Die “Limited Partnership” (Ltd.Part. ~Kommanditgesellschaft)
                                                    
·  Die “Ordinary Partnership”(wie Co,Ltd. ~jedoch breiteres Kapital)
von denen ich eigentlich nur auf die Rechtsform der „Thai Company Limited“  (Co.Ltd.) eingehen möchte, da diese,
die von den meisten ausländischen Investoren bevorzugte Rechtsform ist.
Ein ausländischer Investor kann zwischen den verschiedenen Gesellschaftsformen frei wählen.
Was für den thailändischen Staatsbürger völlig unproblematisch ist, weil er grundsätzlich über eine Arbeitserlaubnis
(work permit) verfügt, ist für den ausländischen Investor schon das erste Problem. Das „Deckungskapital“ der neuen Firma richtet sich unter andern nach der Anzahl der Arbeitserlaubnisse, die Sie für Ihre „Company“ benötigen
(Die jeweilige Höhe wird mit der Haftungsmasse im Einzelfall entschieden).
Ohne „work permit“ ist die Höhe des Kapitals nicht vorgeschrieben und die Eintragung unproblematisch.
Mit dem Wunsch, einen Ausländer mit „work permit“ beschäftigen zu wollen, sofern es sich nicht um
Tätigkeiten* handelt, welche von Ausländern generell untersagt*, oder nur unter besonderen Auflagen* gestattet sind,
benötigen Sie pro „work permit“  2 Millionen Baht.
Geregelt sind die
erlaubten Tätigkeiten * im „Alien Business Law(Gechäftsrecht für nicht Thailänder) .
Ist Ihnen die gewünschte Tätigkeit hier bereits untersagt, können Sie Ihre neue Firma auch mit Hilfe einer thailändischen Beteiligung von 51 % am Gesellschaftskapital anmelden, daß dann mit Ihren 49 % Beteiligung am Unternehmen, als inländische Firma geführt wird (andere Anteilsformen sind auch möglich, jedoch immer mehrheitlich in Thai Besitz).
Wenn Sie jedoch vor haben, mit Ihrer “Company” im ersten Schritt ihres Wirkens Land zu erwerben, sehen die ausländischen Anteile etwas anders aus; Das heisst, Sie halten 39 % und thaiseitig 61 %.
Das ganze verteilt sich auf mind. 7 Gesellschafter (mindestens 4 Thais und 3 Ausländer), wobei jeder einzelne einen Herkunftsnachweis zu führen hat, woher die zum Kauf der Geschäftsanteile aufgewendeten Mittel stammen.
Diese können allein oder gemeinsam zeichnungsberechtigt sein. Wenn ein Ausländer zeichnungsberechtigt sein möchte, muß er über eine gültige “work permit” verfügen. Eine Zeichnungsberechtigung als Geschäftsführer (Director) ist in dieser Gesellschaftform, zumindest in der Anfangsphase, nur einem Thai vorbehalten.
Einmal im Jahr müssen Sie eine ordentliche Gesellschafterversammlung einberufen und protokollieren. Sie können allerdings jederzeit eine außerordentliche Gesellschafterversammlung einberufen, in denen durch einfache Mehrheit Geschäftsführer abgesetzt bzw. neu ernannt werden können (legal).
Diese Rechtsformen unterliegen nicht den Richtlinien des „Alien Business Law“, somit kann die Firma wie jedes andere lokale Unternehmen auftreten.
Wenn sie das alles geklärt haben, kann die eigentliche Arbeit losgehen.
           1. Sie müssen einen Firmennamen aussuchen der von dem „Department of Commercial Registration“ geprüft                            wird, ob der gewählte Firmenname nicht bereits eingetragen ist (Diese Prüfung dauert ca. eine Woche).
           2. Sie brauchen das schriftliche Einverständnis des Vermieters Ihrer zukünftigen Geschäftsräume.
           3. Sie müssen ein Gründungsprotokoll (in thailändischer Sprache) erstellen (doppelte Ausfertigung) und von den
              Gründern Unterschrieben ebenfalls beim „Department of Commercial Registration“ einreichen, welches                              folgende Daten von Ihrer Firma enthalten muß:
              
  Name der Firma mit Kennzeichnung als „Company Limited
                Namen, Adressen, Berufe und Nationalitäten der Gründer
                Sitz der Firma
                Höhe des Gesellschaftskapitals
                Verteilung des Gesellschaftskapital auf die einzelnen Gesellschafter
                Erklärung der Haftungsbegrenzung der Gesellschafter auf die Höhe ihrer einbezahlten Anteile
                Gesellschaftszweck
Die Registrierung erfolgt bei einer ausreichenden Kapitalausstattung und der damit garantierten Haftungsmasse.
Die Gebühren liegen zwischen 500,- Baht und 25.000,- Baht; sie hängt von der Höhe des registrierten Grundkapitals ab.
Die vom Rechtsanwalt erhobenen Bearbeitungsgebühren sind darin nicht enthalten.
Die Mehrheitsbeteiligung des thailändischen Anteilseigners ist bewußt festgelegt worden, um die thailändische Wirtschaft vor Überfremdung zu schützen und einheimischen Unternehmern die Möglichkeit zu geben, selbst am wirtschaftlichen Wachstum Thailands mitarbeiten zu können. Übersicht
 

Eine Gewähr für die Richtigkeit und Vollständigkeit sowie eine Haftung für eventuell
 eintretende Schäden kann nicht übernommen werden.
Ich weise besonders darauf hin, daß sie die in Thailand geltenen Gesetze und Verordnungen genau zu beachten haben und sie diese Seite nur als Hilfe zu verstehen haben!

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